DMC센트럴아이파크 소개, 가격, 입지(아파트 분석)

DMC센트럴아이파크는 서대문구 남가좌동에 위치한 신축 아파트입니다. 가재울뉴타운으로 유명한 생활권에서 DMC센트럴아이파크의 가격과 입지 대해 알아보려고 합니다.

 

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1.DMC센트럴아이파크 소개

 

1)개요

 

DMC센트럴아이파크는 서대문구 남가좌동에 위치한 아파트입니다. 1061세대(임대 47세대 포함)의 대단지 아파트이며 2018년에 입주하여 비교적 신축에 속하는 아파트입니다. 면적을 보면 상당히 구조가 다양한 것을 확인하 수 있습니다.

 

출처: 네이버 부동산

 

DMC센트럴아이파크가 위치한 남가좌동은 가재울뉴타운정비지구로 개발된 생활권으로 주변 환경이 상당히 쾌적하고 아이들도 많이 보이며 상권 등 인프라도 잘 구성되어 있습니다. 서대문구에서 서쪽에 위치해 있는데 아쉬운 점은 주요 지하철 노선이 없다는 것인데요. 아래로 가좌역이 있으나 경의중앙선이고 DMC센트럴아이파크에서는 걸어가기는 어려운 거리입니다.

 

하지만 버스 노선이 비교적 잘 되어 있기 때문에 교통을 상회하는 단지 컨디션과 생활권으로 가치는 충분한 아파트로 보입니다.

 

2)위치

 

지도에 위치한 DMC센트럴아이파크를 기준으로 남쪽에는 홍대입구역과 신촌역, 연대 등이 위치해 있습니다. 그 사이에 내부순환로와 홍제천이 있어서 생활권은 완전히 나누어집니다. 참고로 홍제천에서 운동하시는 분들이 꽤 많습니다. 그리고 북쪽으로는 서대문구 홍제, 홍은동과 더 위로는 은평구가 위치해 있습니다. 이 부근이 언덕이 좀 많이 있죠. 

 

서대문구는 마포구와 일부 생활권을 공유하는데요. DMC센트럴아이파크에서는 어차피 버스로 이동해야하기 때문에 홍대 등 생활권을 충분히 누릴 수 있습니다. 

 

 

3)임장후기

 

올해 초에 임장을 갔다왔는데 주변 상권이나 유동인구 등도 상당히 많았고 거주가치와 투자가치 모두 괜찮은 단지라고 생각했습니다. 또한 언덕이 많은 서대문구에서 그나마 평지가 좀 있기 때문에 상대적으로 선호도도 있을 것 같구요. 물론 가격은 그에 맞는지 판단을 해야겠죠?

 

 

 

DMC센트럴아이파크도 사실 언덕 위에 위치해있어서 평탄화 작업이 잘 된 것 같습니다. 그래서 상가에서 올라가는 엘리베이터도 있구요. 물론 적응하면 큰 문제가 될 것 같지는 않고 신축이기 때문에 이런점을 고려하여 단지 내부를 잘 구성한 것으로 보입니다.

 

2.DMC센트럴아이파크 가격

 

DMC센트럴아이파크의 가격은 다음과 같습니다.

 

 

	매매전고점	최근 매매 실거래가	최근 매매 호가	최근 전세 실거래가	최근 전세 호가	갭(호가기준)
전용59(23평)	11.9억	10.2억	9.8억	6.5억	5.9억	3.9억
전용84(32평)	14.5억	11.8억	11.9억	6.9억	7.3억	4.6억

 

전고점은 기본적으로 최근 매매 호가 대비 2억 이상 높은 걸 보실 수 있습니다. 전고점을 맹신할 수 없지만 충분히 참고할 수 있는 지표이기 때문에 수익률을 예상해볼 수는 있겠습니다. 32평 기준으로 현재 4.6억으로 투자하면 상승장 때 2억 이상의 수익은 본다고 볼 수 있겠네요. 전세 레버리지를 통한 투자(갭투자)를 한다면 연식은 이미 괜찮은 편이기 때문에 내부 수리 등으로 승부를 보기보다 가격으로 승부를 봐야할 것 같습니다.

 

서울에서는 수익률 측면과 갭 기준으로 더 좋은 아파트를 선택할 수 있는 선택지가 있을 수 있기 때문에 여러 비교평가를 해보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

실거래가 흐름을 살펴보겠습니다. 먼저 전용59(20평대)입니다.

 

 

거래량이 생각보다 없는데 생활권 특성 자체가 아이들 키우는 수요가 많기 때문에 30평대 수요가 더 큰 것도 있을 것이고, 20평대는 세대수 구성이 96+143으로 239세대 정도라서 많은 편은 아니라서 이런 영향도 있는 것 같습니다. 이런 걸 고려하면 오히려 괜찮은 거래 흐름으로도 보이네요. 24년 초에는 거래가 없었으나 매매거래가 활발해지는 하반기부터 매달 1건 이상 거래가 되네요. 매매가는 4~5천 내외로 조금 상승한 것 같습니다. 

 

다음으로 전용84(30평대)를 보겠습니다.

 

 

20평대보다 세대수도 많고 생활권 특성이 반영되어 거래량이 더 많은 편이기는 하네요. 가격은 24년 초에 비하면 크게 오르락내리락 한 것 같지는 않은데요. 실거래가 12억을 돌파할지 궁금하네요.

 

3.DMC센트럴아이파크 입지

 

DMC센트럴아이파크가 위치한 서대문구의 입지에 대해서 간단히 살펴보려고 하는데요. 이 부분은 e편한세상신촌 아파트 분석 포스팅에서 어느정도 분석을 해놓았기 때문에 해당 포스팅을 참고해주세요.

 

e편한세상신촌 아파트 분석

[아파트분석]e편한세상신촌 분석(손품, 임장, 가격, 가치, 저평가 판단)

 

DMC센트럴아이파크 자체 입지를 분석해보겠습니다.

 

1)교통

 

서대문구는 CBD, DMC업무지구와 물리적 거리가 가까운 편입니다. 강남업뭄지구 GBD까지는 사실 버스로 홍대입구역까지 가서 지하철을 타야하는데 1시간 이상 걸리기 때문에 가까운 편은 아닙니다. 그러나 CBD, DMC업무지구의 수요는 충분히 가져갈 수 있다고 생각은 듭니다. 그러나 교통측면은 가재울생활권 전체적으로 조금 아쉬운 점인데요.

 

그러나 서부선이 개통된다면 관악구까지 접근성이 좋아지고 DMC센트럴아이파크는 직접수혜권 범위기 때문에 분명 상승 기대감은 남았습니다. 하지만 서부선 개통이 금방 될 것 같지는 않은 것이 문제죠. 네이버에서 서부선 검색을 해봤는데 이런 기사가 나오네요.

 

16년째 희망고문 서부선 또 늦어진다

‘16년째 희망고문’ 서울 서부선 또 늦어진다

 

3년 정도 내로 실현가능한 호재를 제외하고는 호재를 보고 투자를 하면 안 되기 때문에 이런 부분은 역시 참고만 해주는 것이 좋은 것 같습니다.

 

2)환경

 

환경은 정말 좋은 편에 속합니다. 가재울생활권에서 가장 메인이 되는 상권 부근에 위치한 아파트는 아니지만, DMC센트럴아이파크 위로는 명지대역 상권과 단지상권 등이 워낙 잘 되어 있고 메인 상권 접근성이 나쁜 편도 아니기 때문에 좋은 인프라를 갖춘 것 같습니다.

 

종합병원은 동신병원이나 연대 세브란스 병원을 이용할 수 있을 것 같은데요. 물론 걸어서 갈 거리는 아닙니다. 대형마트는 이마트수색점으로 가야할 것 같은데 자차기준 10~15분 내외로 접근 가능할 것 같습니다.

 

3)학군

 

초등학교는 서울연가초등학교에 배정받는데 학급당 학생수는 23명에 학생수 1,500명대로 괜찮은 인원수네요. 다만 가는길이 조금 언덕이라서 실제 아이들이 어떤길로 어떻게 가는지 알아두면 좋을 것 같습니다.

 

중학교는 연희중이 근처에 있긴 한데 학업성취도율이 70%대로 높은 편은 아닙니다. 그러나 단지 근처에 초,중이 위치해 있다는 점은 정말 좋네요. 학업에 조금 더 관심이 있는 학생들은 가재울중이 학업성취도율 80%대에 특목고진학률도 4.8%정도로 높은편이라 이곳을 지원할 수도 있겠다는 생각이 드네요. 가재울중은 버스를 이용해야할 것 같습니다.

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지금까지 DMC센트럴아아파크 분석을 해봤는데요. 생활권은 정말 좋지만 교통의 아쉬움이 조금 있는 곳이기 때문에 가격에 대한 판단을 정말 잘 해야할 것 같습니다.

 

감사합니다!