재건축 재개발 차이, 개념, 절차, 장단점 알아보기

재건축 재개발 차이, 개념, 절차, 장단점을 알아보려고 합니다. 이름이 비슷하고 헷깔리기 쉬운 용어인데요. 재건축과 재개발은 각각 비슷하면서도 다르기 때문에 이번기회에 포스팅해보려고 합니다.

 

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1.재건축 재개발 개념

 

1)재건축

 

재건축은 말그대로 다시 건축한다는 의미로 건물을 다시 짓는 것을 의미합니다. 정비기반시설이 양호하지만 건물이 오래된 경우 보통 부수고 다시 짓는데요. 연식이 30년 이상된 아파트 단지에 가보면 보통 재건축 관련된 플랜카드가 많이 붙어있습니다. 

 

 

여기서 정비기반시설은 도로, 상하수도, 공용주차장, 공원 등을 말합니다.

 

재건축은 공공사업이라기보다 단지 조합원들끼리 사업을 추진하기 때문에 민간사업 성향이 더 강합니다.

 

잠실5단지, 압구정현대 등이 재건축 사업을 추진중인 단지로 유명하죠.

 

2)재개발

 

재개발은 재건축보다 좀 더 큰 규모의 사업이고 정부 추진의 공공사업입니다. 재개발은 정비기반시설의 노후 및 열악함으로 인해 노후 건축물, 불량 건축물들이 밀집한 지역에서 주거 환경 개선을 위해 실시합니다.

 

 

노후된 주택가 등을 생각해보면 될 것 같습니다. 동대문구의 이문4구역, 한남뉴타운 사업 등이 좋은 예시죠.

 

2.재건축 재개발 차이

 

그러면 어떤 차이점이 있는걸까요? 위에 개념에서 간단히 언급한 걸 기반으로 정리해보겠습니다.

 

	재건축	재개발
정의	정비기반시설 양호하지만 노후화된 건축물을 다시 짓는 것	정비기반시설 불량으로 해당 일대를 다시 개발하는 것
안전진단 필요성	있음	없음
사업 성격	민간	공공
초과이익 환수제	있음	없음
세입자 보상	없음	있음

 

위에 정리한 표 이외에도 차이점들이 더 있으나 기본적으로 이정도를 숙지해두면 좋을 것 같습니다.

 

3.재건축 재개발 절차

 

재건축과 재개발의 절차를 알아보겠습니다.

 

1)재개발



재개발 순서는 다음과 같습니다. 재개발과 재건축은 큰 흐름에서 절차가 동일합니다.

 

재개발	재건축
재개발 구역 지정	재건축 구역 지정
추진위원회 승인	추진위원회 승인
조합설립 인가	조합설립 인가
사업시행 인가	사업시행 인가
관리처분 인가	관리처분 인가
철거신고	철거신고
착공 및 분양	착공 및 분양
준공 및 청산	준공 및 청산

 

투자시 보통 재건축이든 재개발이든 '사업시행 인가'단계정도까지는 진행되어야 무산 위험성이 적습니다. 재개발 구역 지정이나 조합설립 인가 정도에서는 무산될 위험성 뿐만 아니라 시간이 굉장히 오래 걸리는 사업이기 때문에 어느정도 시간 가치를 따져보셔야 합니다.

 

한국에서는 나이가 많으신 어르신들보다 젊은 분들이 훗날 자식에게 증여해줄 목적으로 많이 투자하시는 편이죠.

 

4.재개발 재건축 장단점

 

 

재건축은 단지 내 건물만 새로 짓는 방식입니다. 아파트 가치가 굉장히 커지며 재개발에 비해 간단한 개발 방식이지만 규제와 초과이익환수제가 걸림돌이 될 수 있습니다.

 

반면 재개발은 지역 전체를 대상으로 하여 더 광범위한 환경 개선을 이루지만 보통 사업기간이 재건축보다 더 깁니다. 또한 해당 지역 전체를 재개발하다보니 거주자 갈등 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

 

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이상으로 재건축과 재개발에 대해 알아봤습니다. 재건축과 비교되는 사업중 리모델링도 있는데요. 리모델링은 추후에 또 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

감사합니다!