[부동산 공부] 광명시 지역 분석 #1 (개요, 지도 분석, 전고점 분석)

광명시에 대한 정보를 파악하기 위해 지역 분석 포스팅을 해보려고 합니다. 이번 지역 분석은 광명시의 전반적인 개요, 지도를 통한 분석, 전고점 분석을 해보겠습니다.

 

 

[목차]

1. 광명시 개요
2. 광명시 지도 분석
3. 광명시 전고점 분석
4. 마무리 의견

[지역 분석 (손품 팔기) 관련 포스팅]

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1. 광명시 개요

 

광명시 개요는 전반적으로 나무위키를 많이 참고하였습니다.

 

1) 개요

 

우선 광명시의 북부에는 구로구, 금천구, 부천시가 인접해 있고 남부에는 안양시와 시흥시가 인접해 있습니다.

경기도지만 생활권 상으로 영등포권 지역색이 강한 곳입니다.

실제로 광명시 가보면 경기도 느낌이 강하지는 않은 것 같습니다.

특히 이케아와 롯데몰이 있는 일직동만 가봐도 서울의 느낌이 강합니다.

 

원래 조선시대부터 시흥군있다고 하며, 지리적으로 폭염의 도시라고 하네요.

면적이 좁은데 도시화가 많이 되었고 남부는 산으로 막혀있어서 열섬현상이 잘 일어나는 도시입니다.

 

2) 인구

 

인구는 28만명 정도입니다. 인접지역 인구를 살펴보면 구로구 42만명, 안양시 55만명, 시흥시 인구 57만명 정도입니다.

인접지역과 비교했을 때 많은 편은 아니네요.

그러나 광명시의 산지를 제외하면 상대적으로 생활권이 큰 편이 아니기 때문에 이해도 되는 것 같습니다.

 

그리고 2015년에는 34만명의 인구였는데 거의 6만명이 빠졌습니다.

이는 광명뉴타운 사업으로 원주민 이주가 많은 것이 큰 원인인데 뉴타운 완성 후 다시 늘어날 것으로 예상됩니다.

 

3) 지역 특징

 

도시구조가 고구마 모양이고 동쪽에 생활권이 몰려있습니다.

서쪽은 산지와 개발되지 않은 지역이 많이 있는데 남서부쪽은 그린벨트로 묶여있습니다.

흔히 광명이라고 하면 철산동, 일직동이 유명한데 모두 동쪽에 몰려있죠.

 

크게 5개의 생활권으로 구분됩니다. 광명동, 철산동, 하안동, 소하동, 일직동인데요.

 

여기서 철산동이 가장 중심지 역할을 합니다.

그러나 최근 일직동 개발이 진행되면서 조금은 중심지가 옮겨간 것 같습니다.

철산동과 일직동은 실제로 가보면 느낌이 많이 다릅니다.

철산동은 아이들, 학원가 상권이 많은 편입니다.

반면 일직동은 신축 주상복합들과 이케아, 롯데몰, KTX광명역 등으로 인해 아이들보다

30대 젊은 부부들이 많이 보이는 편이죠.

 

광명동은 광명뉴타운 계획이 계속 진행되고 있습니다. 

올해 초 임장을 갔을 때만 하더라도 계속 올라오고 있는 아파트들과 공사 소음이 꽤 많이 들렸네요.

임장 후기 포스팅에서 쓰긴 하겠지만, 광명사거리역 부근은 상권이 아주 많은데 깔끔한 느낌은 아닙니다.

유흥 상권들도 많이 없어지긴했지만 아직도 유흥가 분위기 나는 곳이 많이 있습니다.

거주민도 아이들이나 완성형가족보다 고령층이 많이 보이는 편입니다.

 

광명시는 집값이 상당히 많이 오른 지역으로 부동산 투자 시장에서 핫한 지역 중 하나입니다.

분당보다는 안 비싸고 구성남(수정구, 중원구)과 비슷한 것 같은데 조금 더 비싼 가격 흐름을 보여줍니다.

 

광명과 구성남은 장단점이 각각 존재하기 때문에 실제 투자시에는 단지 대 단지로 잘 비교해서 판단해야겠죠.

 

4)교통

 

경기도에서 교통이 편리한 편에 속합니다.

지하철은 7호선이 메인으로 광명사거리역, 철산역이 광명시에 속합니다.

버스들 배차도 좋은 편이며 바로 옆에 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 업무지구도 가까워서 교통입지가 좋습니다.

 

일직동에는 KTX 광명역이 위치해 있어서 시외 이동도 편리한 편입니다.

 

도로는 서해안고속도로, 제2경인고속도로, 평택파주고속도로를 이용할 수 있기 때문에 시 간 이동도 좋은 편입니다.

 

다만 하안동과 소하동은 철산역까지 거리로 조금 되기 때문에 교통 이용에 대한 갭이 좀 있을 것 같습니다.

그래서 독산역 등 1호선쪽으로 걸어가서 탈 수 있거나 버스로 철산역 이동해서 타는 식으로 이용하는 것 같습니다.

 

5)경제

 

광명시는 베드타운 역할을 하기 때문에 대부분 서울로 출퇴근을 합니다.

구로디지털단지, 가산디지털단지에 근무하는 분들이 많습니다. 

그래서 경기도에서 서울과 통행 비율이 가장 높은 지역 중 하나입니다.

 

대기업은 롯데칠성음료와 기아 오토랜드 광명이 소하동에 위치해 있습니다.

사실 이 2군데를 제외하면 이렇다할 대기업이 없고 중소기업들이 많이 존재하는 편이라,

GRDP(지역내총생산)은 경기도 내에서도 하위권에 속합니다.

 

그러나 이는 베드타운 성격을 가진 지역이기 때문에 인구 소득이 낮은 편은 아닙니다.

오히려 경기도 내에서 소득이 꽤 높은 편에 속합니다.

 

 

 

2. 광명시 지도 분석

 

우선 나무위키의 행정동, 법정동 지도를 확인해보겠습니다.

 

 

 

법정동이 생활권에 잘 들어맞기 때문에 법정동 기준으로 머리에 넣어둡니다.

광명시는 기본적으로 광명동, 철산동, 하안동, 소하동, 일직동 5개의 생활권을 중심으로 파악을 해야합니다.

대부분 아파트들이 이 생활권에 몰려있습니다.

 

반면 중앙 및 서쪽은 대부분 산지와 미개발지역들로 이루어져 있습니다.

그렇기 때문에 산지와 맞닿아있는 일부 아파트들은 꽤 언덕이 심합니다.

예로 도덕산 근처에 있는 도덕파크타운은 단지 내에서 버스가 다닙니다.

 

아래 스카이뷰를 참고해주세요.

 

 

그리고 지적 편집도도 확인해봅니다.

 

 

지적편집도도 역시 동쪽 일부를 제외하고는 초록색으로 가득하네요.

상권(붉은색)은 광명사거리역 주변, 철산역 주변, 하안동 사거리, 일직동 일대가 상업지역인 것을 확인할 수 있습니다.

일직동 일대는 상업지역 답게 이케아, 롯데몰 등뿐만 아니라 주상복합 상권 등이 엄청나게 많이 있습니다.

처음 가보면 굉장히 깔끔하고 상권 발달이 되어 있는 걸 확인할 수 있습니다.

 

3. 광명시 전고점 분석

 

전용59, 전용84의 전고점(최고가)를 아실에서 간단하게 체크해봤습니다.

 

먼저 전용59 기준으로 봐보겠습니다.

 

 

 

전용59사진을 보니 역시 철산동, 일직동이 순위의 대부분을 차지했네요.

철산센트럴푸르지오가 약12억으로 랜드마크(대장) 아파트입니다. 철산역에서 5분 정도 거리에 있는 신축단지입니다.

그 다음으로 철산역롯데캐슬&SK뷰가 있는데 이것도 거의 12억으로 철산역 기준으로 북쪽에 위치해 있습니다.

 

구성남과 비교하고 싶다는 생각이 드는데 산성역 포레스티아는 59기준으로 최고가가 10.5억으로 1억 이상 차이가 나네요.

 

가보시면 알겠지만 철산역 기준으로 북쪽보다 남쪽에 대부분 아파트 단지들과 상권이 몰려있기 때문에

남쪽을 더 선호하는 편입니다.

 

그러나 북쪽에 철산자이더해리티지가 25년에 입주하고 좀 더 발전한 모습을 보여줄 것이라고 생각이 되네요.

 

 

84 역시 일직동과 철산동이 순위 전부를 차지하고 있습니다.

 

유플래닛광명역데시앙이 거의 15억으로 랜드마크(대장) 아파트입니다.

구성남 위례신도시 위례센트럴자이는 16.5억의 전고점을 보여주고 있네요.

 

위에 언급했듯이 개인적으로 철산동을 더 좋은 입지로 보지만,

일직동의 환경 인프라, 신축 입주들과 상승장 시기가 만나면서 꽤나 높은 전고점을 보여주고 있습니다.

 

실제 임장해보면 정말 단지만 봤을 때 살고싶다는 생각이 강하게 들정도로 깔끔하고 쾌적했습니다.

 

결과적으로 철산동, 일직동의 전고점이 비등비등하고 둘다 선호 생활권임을 알 수 있습니다.

그리고 가격 비교는 59는 광교, 84는 구성남 위례신도시 정도 비교할 수 있겠네요.

 

4. 마무리 의견

 

철산동과 일직동 모두 좋은 동네고 '어디가 1등이다'라고 말하기는 어렵지만

'지금기준으로' 개인적으로 철산동을 좀 더 선호합니다.

 

광명시가 학군지로 유명하진 않으나, 가족단위로 살기 좋은 동네고 철산동이 학원가가 발달해 있기 때문에

중고등학생을 키우기에는 철산동이 더 좋은 선택일 것이라고 생각이 됩니다.

또한 7호선 철산역이 있기 때문에 입지적으로 일직동보다 더 좋습니다.

 

물론 최근 상권발달과 인프라발달로 인해 일직동이 많이 따라오긴 했으나,

아직 KTX광명역은 배차간격등을 고려했을 때 메인출퇴근 노선으로 철산역에 비해 좀 아쉬운 점이 있습니다.

 

또한 철산동 일대는 광명뉴타운과 함께 신축 입주, 재건축 수요 등이 계속 있기 때문에

발전 가능성은 충분히 있는 지역입니다.

 

전반적으로 광명은 계속해서 성장하고 있는 지역이고 관심이 지속되는 지역이라고 생각이 듭니다.

물리적 위상도 중요한데 서울에 바로 붙은 경기도이기 때문에 강남에서 보통 시작되는 상승장 흐름 영향을

빠르게 받을 지역 중 하나라고 생각이 됩니다.

 

시간이 갈수록 노선들이 계속 개발되고 자차를 통한 이동성도 늘어나기 때문에 광명시를 비롯한 경기도의

주요 지역들은 서울만큼 유심히 봐야할 것이라는 생각이 듭니다.

 

다음에는 광명시의 인구현황에 대해 자세히 포스팅해보겠습니다.

 

감사합니다!