[부동산, 투자]영등포구 손품 팔기#3(임장 전 사전조사, 입지 개념, 입지를 보는 이유 / 직장,교통,환경 분석)

안녕하세요!

 

오늘은 저번 시간에 이어서 서울시 영등포구의 입지분석을 해보려고 합니다.

그중 오늘은 직장과 교통, 환경을 봐보려고 합니다.

 

이전 글은 아래 링크를 참고해주세요.

 

 

[부동산, 투자]영등포구 손품 팔기#1(임장 전 사전조사, 랜드마크 아파트, 대장 아파트 파악)

 

[부동산, 투자]영등포구 손품 팔기#2(임장 전 사전조사, 인구현황)

 

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1.입지 분석?

 

부동산 책이나 부동산 관련된 유튜브, 블로그 등을 보면 부동산은 입지다라는 말을 정말 많이 합니다. 입지라는 것이 부동산의 가격에 실제로 영향을 주기 때문이죠. 지하철역에서 멀고 언덕이 높은데 신축인 곳과, 아파트가 많고 균질하며 아이들이 뛰어놀기 좋은 역세권 구축 중 어떤 곳이 더 가치가 있을까요? 물론 단지와 단지끼리 개별적으로 비교해야 하지만, 후자가 입지 측면에서 더 우위에 있다고 볼 수 있습니다.

 

많은 사람들이 강남이나 성동구, 마포구, 용산구 등에 살고싶어하는 이유가 바로 이것이죠. 특히 용산구는 구축도 많은데 실제 가격이 20억 이상인 아파트가 널려있습니다. 한강이 바로 앞에 있고 강남까지 다리 하나 건너면 되고 앞으로 미래가치도 좋은 곳이기 때문이죠.

 

어쨋든 이런 입지를 크게 4가지 정도로 나눌 수 있는데요. 다음과 같습니다.

• 직장
• 교통
• 학군
• 환경

 

직장은 종사자수를 봐서 많은 사람들이 해당 지역에서 얼마나 일하고 있는지를 체크합니다. 많을수록 유동인구가 많고 거주하려는 수요가 높다고 볼 수 있죠. 추가로 대기업이 얼마나 있는지도 확인하면 좋습니다.

 

교통은 강남, 중구 등 업무지구까지 빨리 도달할 수 있는지 여부를 보는데요. 아무리 신축에 집이 좋아도 직장이 멀면 아파트 가격에 반영이 잘 안되며 상승장 때도 임팩트를 받기 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 강남3구나 용산구, 성동구 등이 인기가 많은 것이죠!

 

학군은 얼마나 아이들이 공부를 잘 하는지, 학원가가 잘 형성되어 있는지 등을 봅니다. 서울에서는 강남, 목동, 광남, 노원 등의 학군이 있겠네요. 우리나라의 학업에 대한 열기는 굉장하고 요즘 대학교 안 가도 잘 사는 시대라고 하지만, 아직도 좋은 학교를 보내려는 학부모님들의 수요는 넘치기 때문에 이 부분도 유심히 봐야겠죠. 교통과 직장이 안 좋은데 학군이 좋으면 어느정도 커버가 되어 집값 형성에 영향을 줍니다.

 

 마지막으로 환경인데요. 백화점, 마트같은 상권이나 공원, 병원 등이 어떻게 얼마나 형성되어 있는지를 확인합니다. 유흥가나 모텔 등이 많은 상권은 거주지로 선호도가 낮지만, 백화점과 마트 등의 거주상권은 선호도가 높은 편이죠.

 

이정도만 간단히 보고 영등포구 입지분석을 들어갑니다!

 

2. 영등포구 직장

 

영등포구 직장을 살펴보겠습니다. 영등포구의 직장 종사자수 43만명 정도로 거주인구와 유사할정도네요. 인구대비 종사자  비율이 100% 이상으로 이정도면 업무지구라고 볼 수 있습니다. 영등포구 내에서도 여의도의 영향으로 이런 수치가 나온 것 같네요.

 

그렇다면 업종 비율을 살펴볼까요? 업종비율을 보니 역시 금융쪽의 종사자수가 상당히 많네요. 여의도가 확실히 좋은 땅인 것을 확인할 수 있습니다.

 

출처: 월급쟁이부자들 카페 나눔자료 일부

 

 

3.영등포구 교통

 

영등포구청역과 신풍역을 기준으로 서울의 주요 업무지구까지의 소요시간을 확인해봤습니다.

출처: 내 임장보고서 / 대부분 30분 이내!!

 

 

 

강남까지 30분정도 내로 도착하면 교통으로는 최적이라고 볼 수 있는데요. 40분정도면 양호한 것 같습니다. 강남까지 조금 멀더라도 여의도나 마곡, 시청 등 업무지구에 가까우면 충분히 교통 가치가 좋다고 볼 수 있죠. 영등포구는 그런측면에서 대부분 30분 내외 도착이라 상당히 교통적 입지가 좋네요.

 

4. 환경

 

영등포구의 환경을 봐보겠습니다. 한번 지도로 올려봤는데요.

 

출처: 내 임장보고서 / 어마어마한 인프라

 

마트, 백화점, 스타벅스(심지어 리저브) 등 어마어마하네요. 스타벅스는 상권분석을 철저히 해서 입점하기 때문에 환경적 요소를 볼 때 스타벅스의 종류와 개수를 보는 것도 어느정도 참고할만 한 것 같습니다. 그 중에서 프리미엄인 리저브인 곳이 6곳이나 있으면 굉장히 많은 편이라고 할 수 있습니다.(역시 여의도에 몰려있네요. 상상이 됩니다 커피한잔씩 들고 다니는 금융권 직장인..)

 

추가로 주변 구로구, 양천구의 인프라도 좋아서 근처에 거주하는 영등포구민들은 충분히 이용할 수 있어서 +@요소까지 있습니다.

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오늘은 입지 분석을 통해 영등포구의 직장, 교통, 환경을 한 번 살펴봤습니다.

 

다음에는 학군을 마저 살펴보고 전체적인 총평분석을 해보려고 합니다.

 

감사합니다!