[부동산, 투자]영등포구 손품 팔기#1(임장 전 사전조사, 랜드마크 아파트, 대장 아파트 파악)

안녕하세요!

 

9월이 시작 되었습니다. 8월에는 변경된 업무에 적응하는 과정과 쉬어가는 과정으로

임장과 지역공부를 따로 안 하고 가볍게 보냈는데요.

이번달은 다시 재충전을 해서 영등포구를 손품, 발품을 열심히 팔아서 마스터해보려고 합니다.

 

아직 임장가기까지 시간이 꽤 있기 때문에 차분하게 공부해보려고 합니다.

 

임장에 대해서는 앞서 포스팅을 조금 했는데요!

참고해주시면 될 것 같습니다.(아래 확인)

 

*참고로 개인적인 의견이 많이 반영되어 있습니다!

 

[부동산 공부/기초]PART1. 임장의 개념과 종류

 

[부동산 공부/기초]PART2. 분위기 임장 목적, 방법, 팁

 

 

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1.영등포구 개요

 

저는 손품의 시작을 나무위키로 하는데요.

나무위키에는 공식적이고 포멀한 내용뿐만 아니라, 비공식적으로

지역민들만 아는 내용들도 잘 담겨져 있어서

지역에 대해 미리 파악할 때 유용한 정보를 많이 담고 있습니다.

 

하지만 길기 때문에 정독보다 가볍게 여러번 읽는 것이 좋더라구요!

 

우선 영등포구의 나무위키에서 부동산 공부에 필요한 내용들을 간단히 정리해보겠습니다.

(빨간색 밑줄)

 

1)개요

 

 

 

=> 서울의 남서부에 위치해 있고 터줏대감 역할을 하는 큰 구네요. 동쪽으로 동작구와 관악구가 있고 서쪽으로 강서구와 양천구가 있고 북쪽으로는 한강과 마포구, 용산구와 접하고 있네요. 역시 큽니다...

 

 

2)인구

나무위키 기준 24년 인구는 374,961명이네요. 강서구가 50만명대, 양천구가 40만명대인 것에 비하면 조금 적네요. 유동인구는 많은 편인 것 같은데 거주인구가 좀 적은 편인 것 같습니다. 이것 역시 계속 손품을 팔고 임장을 하면서 디테일하게 확인해봐야겠네요.

 

3)지역특징

지역특징도 나무위키 기준으로 간단히 정리해보면 산이 많이 없고 평지가 많다는 것이네요. 그렇기 때문에 과거 공업지역, 산업지역으로 발전을 많이 해서 녹지가 많이 없기 때문에 최근 녹지조성 프로젝트를 많이 하고 있다고 합니다.

 

작년 6월에 간단하게 미니 임장을 했을 때 확실히 서울의 다른 곳에 비해 언덕이 없던 기억이 나네요. 

 

그리고 지역별(동별) 격차에 대한 얘기도 나오네요. 강남아파트단지와 구룡마을 같이 큰 빈부격차는 아니라고 하네요. 여의도와 그 이외의 지역으로 격차를 구분하고 있지만 그 격차가 크지는 않다고 합니다.

 

4)교통

 

서울은 교통, 그중에서도 지하철 교통을 잘 봐야 하는데요. 직장이 많은 강남이나 시청 등의 도심접근성의 정도가 집값에 직접적인 영향을 주기 때문입니다.

1,2,5,7,9,신림,신안산선(예정)...굉장히 많네요

 

 

영등포구는 면적이 넓은만큼 지하철 노선이 굉장히 많이 다니네요. 특히 주요노선인 2,3,9가 모두 있습니다.  

 

신안산선의 경우 공사를 진행하고 있지만, 계속해서 연장(20개월 이상) 협의 얘기 등이 있는 것으로 보아 정상적인 시기 내에 개통이 쉽지는 않을 것 같습니다. 공사를 진행하고 있으니 확정호재라고 볼 수는 있을 것 같지만, 항상 호재는 보너스의 개념으로 접근하여 보수적인 투자로 접근해야겠다는 생각이 드네요.

 

그리고 실제로 영등포역이나 여의도에 유동인구가 증가하여 추후 영등포 집값에 영향을 줄 수 있지만, 시흥과 안산 등의 지역에 메인호재가 될 것 같네요. 가장 중요한 것이 강남접근성과 도심접근성인데 이미 영등포는 도심접근성이 아주 좋기 때문이죠.

 

용인시 수지구 같은 경우는 신분당선이 생기고 나서 집값에 꽤 많은 영향을 주었는데요. 물론 광역버스가 다니긴 했으나 신분당선으로 강남까지 30분 내의 접근성을 얻게 되었기 때문에 좋은 호재라고 할 수 있었죠.

 

신안산선이 생긴다면 분명 좋겠지만 영등포역 집값에 어느정도의 영향을 미칠지는 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

5)경제

 

(1)상업

 

방송국들도 다 이전했으나 여전히 KBS가 있고 민간 금융기업들이 많아서 금융권 업무지구의 중심으로 여전히 남아있는 것 같습니다. 실제로 여의도에 평일에 가면 대부분 정장을 입고 금융권에 종사하는 이미지(?)를 가지신 분이 대부분이더라구요.

 

그리고 투자와 관련이 있는건 아니지만, 술의 역사(?)와 함께 한 지역이라고 합니다. 예전 OB맥주, 하이트맥주, 진로소주 공장이 모두 영등포구에 있었다고 하네요!(지금은 없어졌지만)

 

(2)상권

 

전통적인 상권은 영등포역 일대와 영등포시장으로 구분해볼 수 있습니다. 영등포역은 롯데백화점, 타임스퀘어, 신세계백화점 등의 상업매장이 많고 유동인구가 꽤 많이 있죠.

 

현재는 여의도의 IFC몰과 더현대 상권이 꽤 핫한데요. 특히 더현대는 일본인 관광객들에게도 인기가 많은 것 같더라구요. 저는 초창기에 갔을 떄 사람이 많이 없었는데 최근에 주말에 가니 사람이 너무 많아서 놀랐던 기억이 납니다..

 

그리고 신길,도림에는 위에 언급한 것과 같은 대형 상권이 없습니다. 신길은 뉴타운으로 신축단지 주거지로 구성되어 있고 대림동 일대 등은 빌라와 중국어 간판들로 쓰인 상권을 많이 볼 수 있습니다.

 

 

2.지도 파악

 

우선 나무위키의 행정동, 법정동 지도를 확인해봤습니다.

 

비행기 장난감 모양이네요

 

보통 법정동이 생활권으로 잘 맞기 때문에 법정동을 머리에 넣어두는데, 이번에는 행정동을 넣어두는 것이 나을 것 같습니다. 동쪽에 여의도동, 서쪽에 양평동, 당산동, 문래동이 있고 중앙에 영등포동, 영등포본동이 있네요.  남쪽에는 신길동, 도림동, 대방동이 있는 걸 확인할 수 있습니다.

 

다음으로 카카오맵의 스카이뷰를 확인해봤는데요.

 

산이 없네..

 

정말 산이 없네요..평지 최고!

 

그리고 지적편집도 등도 확인해봅니다.

 

준공업지역, 상업지역, 주거지역이 딱 구분되어 있음

 

 

당산과 문래쪽은 준공업지역으로 묶여있고, 여의도는 대부분 상업지역으로 묶여있네요. 주거지역은 신길,대림 이런 쪽에 있네요.

삼국지와 같은 모습을 띄고 있습니다..

 

특히 준공업지역으로 묶인 당산쪽의 구축아파트들은 용적률400%혜택으로 인해 재건축 사업성이 좀 더 확보되었네요. 용적률이 확보되면 일반분양 세대수가 증가하고 조합원 분담금이 줄어서 사업성이 좋아지겠죠?

 

3.랜드마크(대장) 아파트, 가격 전고점 간단 파악

 

아실의 최고점 기준으로 한번 전용59와 전용84를 간단하게 체크해봤습니다.

 

 

전용59기준으로는 프리미엄 주상복합이랑 재건축 대상 단지를 제외하고 당산센트럴아이파크(20y)가 15억 중반정도까지 갔네요. 서대문구의 e편한세상신촌(18y)가 14억후반인데요. 사실 서대문구보다 영등포구를 더 좋은 입지로 보긴 하지만, e편한세상신촌은 준마포구 생활권의 단지입니다. 그래서 그런지 전고점 가격차이가 1억 미만으로 나네요.

 

 

 

 

전용84도 역시 당산센트럴아이파크(20y)가 거의 19억으로 가장 높습니다. 강동구의 고덕 그라시움과 아르테온도 비교해보고 싶네요. 찾아보니 84기준으로 아르테온 18억, 그라시움 20억정도입니다.

 

사실 강남접근성은 당산센트럴 아이파크가 더 좋습니다. 2호선과 9호선 더블역세권까지 있기 때문인데요. 고덕은 5호선으로 강남접근성이 낮지만 아르테온과 그라시움 단지를 필두로 주변이 굉장히 쾌적하고 균질적입니다. 그리고 고덕동은 학군으로도 어느정도 인지도가 있기 때문에 학군 수요도 있다고 볼 수 있죠.(양천구 목동이나 강남구 같은 느낌은 아니지만, 가보면 수많은 학원가에 주말에도 공부하는 아이들이 상당히 많았습니다)

 

그러므로 강남접근성으로는 조금 밀리지만 단지 자체가 더 쾌적하고 주변도 더 균질적이며 약간의 학군수요등으로 커버가 되었다고 볼 수 있을 것 같습니다.

 

또한 고덕역 인근 9호선 개발공사가 진행중이라 개통한다면 강남접근성도 개선되어 고덕역 인근이 더 좋아지겠네요. 영등포구 당산동과 강동구 고덕동 모두 좋은 생활권이기 때문에 앞으로 기대가 됩니다!

 

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이상으로 영등포구를 전체적으로 손품을 팔아봤습니다.

 

서울에서 중간정도의 입지에 교통 호선도 좋고 신안산선 호재도 있으며 준공업지역으로 묶인 지역 호재까지 있어서 

사람들의 관심이 많은 지역인 것 같습니다. 저도 이번달 열심히 공부해봐야겠네요!

 

봐주셔서 감사합니다!