[부동산 공부/기초]PART1. 임장의 개념과 종류

오늘부터 부동산 일지도 작성합니다.

결혼하고 1년 동안 나름 쉬지 않고 손품,발품 팔며 부동산 공부를 해왔는데요.

아직은 부족한 점이 많지만 그래도 배운 것들을 작성하고 공유해보려고 합니다.

 

우선 부동산 투자시에 가장 중요한 행동 중 하나가 임장인데요.

임장이 무엇인지 개념을 알아보고 임장의 종류에 대해 알아보겠습니다.

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1.임장이란 무엇인가?

 

나무위키에는 다음과 같이 나옵니다.

 

임장(臨場)은 '현장에 임한다(나오다)'는 뜻의 한자어이다. '발품을 팔다' 혹은 '방문하다'로 순화할 수 있다.
-나무위키

말 그대로 현장에 나가서 발로 밟으며 지역을 이해하는 과정이라고 보면 됩니다.

 

부동산을 투자하기 전 그냥 인터넷에서 가격만 보고, 전화로 집을 볼 수 있는지 물어보고 가서 살지 말지 판단한다면 가치를 잘못 판단할 수가 있습니다.

 

A라는 단지가 인터넷으로 봤을 때 실제로 굉장히 좋은데 쌌다!라고 생각할 수 있는데요.

 

막상 가보면 이런 경우가 있습니다.

 

앗, 단지가 사진으론 넓어보였는데 실제로 동간의 거리가 굉장히 좁아서 답답하다!

앗, 단지 주변에 유흥가가 왜 이렇게 많아..

앗, 생각보다 분위기가 더 밟고 가족들도 많이 다니네

 

등..

 

이런 여러가지 인터넷으로 알 수 없는 정보들을 얻을 수 있죠.

 

그리고 그 과정에서 피부에 새겨지게 됩니다.

실제로 시간이 지나도 잘 안 잊어버리게 되는 것이죠.

그리고 지역을 알아두면 나중에 기회가 왔을 때 머릿속에 지역의 모습과 단지가 빠르게 그려지기 때문에 가치를 판단하기에도 더 도움이 됩니다.

 

그래서 임장은 내집마련이나 부동산 투자에 있어서 거의 필수라고 볼 수 있습니다!

 

 

2.임장의 종류

 

임장의 종류는 크게 3가지 정도 있습니다.

 

1.분위기 임장

 

분위기 임장은 말 그대로 지역의 분위기를 익히는 임장입니다. 단지를 보기 전 거시적으로 지역을 전체적으로 밟으며 이 지역에 뭐가 있고 어떤 사람이 사는 등을 파악하는 것입니다!

 

혼자 다닌다면 지역에 대해 차분히 생각하면서 어떤 생활권이 좋은지 고민해는 과정이 꼭 필요합니다. 동료들과 다닌다면 지역에 대해 계속 얘기를 하면서 다니면 기억도 잘 나고 내가 보지 못한 것들도 동료를 통해 볼 수 있다는 장점이 있습니다.

 

중요한 것은, 임장이 끝나면 거기서 끝난 게 아니라 어떤 생활권이 좋았는지, 안 좋았는지를 따져서 순위를 매겨보는 것입니다!

사람마다 보는 게 다 다르지만 가장 좋은 생활권과 가장 나쁜 생활권은 보통 많은 사람들과 겹치는 경우가 많습니다.

 

좋은 생활권은 균질적이고(여러 단지들이 몰려 있고) 젊은 사람들, 가족 구성원들이 많고 상권이 다양하고 공부 잘 하는 학교와 학원가가 있는 등의 장점이 있겠죠?

 

나쁜 생활권은 유흥가가 많거나 젊은 사람들이 없이 쳐진 지역, 학교나 학원이 없는 지역 등이 있습니다.

 

사실 주관적인 것이지만, 이 기준을 세워두어야 추후 투자할 단지의 가치 판단을 조금이라도 더 객관적으로 할 수 있습니다.

 

학원가가 많고 주변에 좋은학교가 있는 학군으로 유명한 울산의 A구 A동

상대적으로 유흥상권이 꽤 있는 울산의 A구 B동

 

 

위에 A와 B를 보면 직감적으로 아이들을 어디서 키우고싶은지 느껴지지 않나요!?(아니면 죄송합니다)

 

임장을 다니며 이런걸 판단하고 느낍니다.

 

 

2.단지 임장

 

단지임장도 말 그대로 단지를 보는 임장입니다.

 

이때 지역의 모든 단지를 다 보는 게 좋지만, 시간관계상 또는 효율상 그렇게 하기는 굉장히 어려운데요.

보통 300세대 이상의 아파트 단지를 봅니다.

수도권은 200세대들도 충분히 상승 가치가 있기 때문에 200세대부터 봐도 좋습니다.

그러나 임장 시간이 많이 없으신 분들은 300세대부터 봐도 좋겠죠?

 

그리고 연식 등도 기준을 세웁니다. 사실 연식은 70년식이든 80년식이든 다 돌아보는 게 좋은 것 같습니다. 그래야 좋은 단지와 비교가 되고 보는 눈을 키울 수 있는 것 같습니다.

 

개괄적인 내용을 쓰는 포스팅이라 자세한 내용을 쓰진 않겠지만, 단지임장할 때는 다음과 같은 요소들을 체크합니다.

 

동간 거리(쾌적함, 사생활, 뷰 등 관련)

주차 관련(이중주차 또는 지상주차, 주차장 연결 여부 등)

거주민(고령층이 많은지, 젊은층이 많은지, 아이들이 많은지, 사람들이 어떤 느낌인지)

주변(상권, 학교, 학원 등 주변에 거주 인프라가 있는지)

기타(평형 구성, 버스정류장 여부, 언덕 체크 등)

 

이런 요소를 체크해서 단지의 장단점을 체크해봅니다!

동대문구의 한 신축단지. 신축답게 깔끔하고 동간거리는 엄청 넓진 않고 무난한 정도였다. 주변에 빌라가 많으나 교통이 좋아서 20평대 신혼부부나 젊은층 수요가 많을 것 같다! 라는 식으로 생각하며 다닙니다.(물론 검증의 과정은 추후 필요합니다)

 

3.매물 임장

 

마지막으로 매물임장이 있는데요. 부동산에 매물을 예약해서 실제로 집을 보는 과정입니다.

이 과정에서 전화임장이라는 임장도 넣을 수 있는데요. 투자자라면 전화임장을 통해 해당 매물의 컨디션은 어떤지, 전세는 얼마정도에 맞출 수 있는지, 비슷한 옆 단지와 선호도는 어떤지 등을 부동산 사장님과 얘기하며 체크하고요.

 

이후 실제로 투자 후보로 판단되면 매물을 실제로 전화로 예약하고 방문 후 매물을 보는 과정이라고 할 수 있습니다.

 

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마치며

 

임장에 대해 간단히 알아봤는데요.

 

다음 포스팅 때는 임장을 가기 위해 루트를 짜는 법을 알아보겠습니다.

 

감사합니다!